A fórmula do reajuste de aluguel
O reajuste de aluguel é calculado pelo método composto, que acumula as variações mensais do índice ao longo do período. A fórmula é:
Fator acumulado = (1 + r₁/100) × (1 + r₂/100) × … × (1 + rₙ/100)
Novo valor = Valor atual × Fator acumulado
Percentual acumulado = (Fator acumulado − 1) × 100
Onde r₁, r₂ … rₙ são as variações mensais do índice no período contratual.
Passo a passo para calcular
- Identifique o índice previsto no contrato (IGP-M, IPCA ou INPC).
- Determine o período: do mês base (mês de início do contrato ou do último reajuste) até o mês do novo reajuste.
- Colete os índices mensais do período. Consulte nossa tabela de índices.
- Calcule o fator acumulado multiplicando (1 + variação/100) de cada mês.
- Multiplique pelo valor atual do aluguel para obter o novo valor.
Ou simplesmente use nossa calculadora automática — ela faz tudo isso em segundos.
Exemplo prático
Situação: Aluguel de R$ 2.000 com reajuste anual pelo IGP-M. Contrato iniciou em janeiro de 2024 e o reajuste é em janeiro de 2025.
IGP-M Jan/24: +0,07% → Fator: 1,0007
IGP-M Fev/24: +0,21% → Fator: 1,0007 × 1,0021 = 1,0028
… (acumulando cada mês até Dez/24) …
IGP-M Dez/24: +0,94% → Fator final: ≈ 1,0640
Reajuste acumulado: +6,40%
Novo valor: R$ 2.000 × 1,0640 = R$ 2.128,00
Diferença: +R$ 128,00/mês
Use a calculadora para verificar o resultado exato com os dados reais de cada mês.
IGP-M vs. IPCA vs. INPC: qual escolher?
IGP-M FGV
✅ Vantagens
- Histórico estabelecido
- Divulgado no último dia do mês
⚠️ Desvantagens
- Alta volatilidade
- Pode subir muito mais que a inflação do consumidor
IPCA IBGE
✅ Vantagens
- Inflação oficial do Brasil
- Mais estável que IGP-M
- Reflete custo de vida real
⚠️ Desvantagens
- Divulgado no meio do mês seguinte
- Menos conhecido em contratos antigos
INPC IBGE
✅ Vantagens
- Foco em baixa renda
- Geralmente semelhante ao IPCA
⚠️ Desvantagens
- Menos usado em contratos
- Pode variar mais por peso em alimentos
Direitos do inquilino no reajuste
- Reajuste mínimo anual: O reajuste só pode ocorrer após 12 meses (Lei 8.245/91, art. 17).
- Índice contratual: Apenas o índice previsto no contrato pode ser aplicado. Mudanças exigem acordo formal.
- Notificação prévia: O locador deve comunicar o reajuste antes de cobrar o novo valor.
- Deflação aplica redução: Se o índice acumulado for negativo, o aluguel deve cair proporcionalmente (salvo cláusula de piso no contrato).
Perguntas frequentes
O proprietário pode recusar aplicar a deflação?
Tecnicamente não, pois o índice aplica nos dois sentidos. Porém, contratos podem ter cláusula de piso (valor mínimo). Verifique o seu contrato.
O que acontece se o proprietário cobrar acima do IGP-M?
O inquilino pode contestar a cobrança excessiva na Justiça (JEC — Juizado Especial Cível, sem custo para causas até 20 salários mínimos).
Posso calcular o reajuste de aluguel comercial da mesma forma?
Sim, a fórmula é a mesma. Contratos comerciais também seguem a Lei do Inquilinato e podem usar IGP-M, IPCA, INPC ou outros índices.